Риски для покупателя при приобретении наследственной квартиры

Покупка квартиры полученной по наследству для многих людей явление новое и сомнительное, так как на практике данный вид договорных отношений используется не так часто. Классическим и привычным для всех является типичный договор купли-продажи, где собственность одного лица передаётся другому без всяких оговорок.

На самом же деле сделка унаследованного жилья не представляет особой угрозы для обеих сторон. Однако им стоит ознакомиться с некоторыми нюансами реализации наследственного дома. Итак, покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать?

С чем может столкнуться покупатель

Семейная пара

Основная проблема, которая приносит хлопоты и неудобства, это претензии других выгодополучателей по наследству. Так случается, если доли недвижимости были разделены между несколькими лицами. При наличии нескольких претендентов на жильё, лицо, которое желает реализовать квартиру, перед сделкой должно поступить одним из следующих образов:

  1. Спросить разрешения на продажу и компенсировать другим совладельцам их часть.
  2. Выкупить доли у родственников, и уже после этого распоряжаться собственностью.

Если договор заключён без предварительной подготовки, тайно, без уведомления выгодополучателей, то приобретателя будет ждать гражданский иск, инициированный другими собственниками.

Процедура получения наследства происходит по закону или завещанию.

В первом случае, наследование осуществляется в порядке очерёдности, установленной в Гражданском кодексе. Правила данного порядка получения наследственных прав закреплены в главе 63, раздела пятого, книги третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Отсутствие акта последней воли означает, что вышеперечисленные нормы вступают в законную силу и необходимо их соблюдать.

Первыми вступают во владение члены семьи, которые относятся к 1-ой очереди. Сюда относятся родственники по прямой линии: дети, родители, жёны и мужья.

Нотариус и наследница Однако частенько возникает путаница, например, если:

  1. Супруг, который умер, разошёлся с официальной женой. Последняя не узнала о смерти мужа и пропустила срок обращения в нотариальную контору для получения собственности.
  2. Сыновей или дочерей умершего нет в живых. В таком случае право переходит родственникам из второй очереди, однако, если у наследодателя есть внуки, они являются наследниками из первой очереди по праву представления.
  3. Оказывается, что умершим было составлено завещание, но это было давно. Потомки могут не признать его действительность и начать процедуру оспаривания содержания акта в суде.

Выше приведены наиболее распространённые примеры недоразумений, которые возникают в семьях из-за вступления во владение имуществом. На практике вариантов гораздо больше. Человеку, который приобретает квартиру, переданную по наследству необходимо быть подготовленным к подобным казусам.

По общему правилу наследникам даётся шестимесячный срок на получение имущественных правомочностей. Несоблюдение без уважительных причин данных сроков влечёт лишения права лица в отношении объектов завещания. Человек может подать иск о восстановлении сроков принятия собственности аргументировав задержку. Обстоятельства должны быть вескими и подкреплёнными документальными или другими доказательствами.

Даже если по завещанию указывается только один наследник, ещё не значит, что существует гарантия безопасной сделки. Дело в том, что законом защищены некоторые категории граждан, которые требуют финансовой поддержки. К ним относятся:

  • дети, которые не достигли 18 лет;
  • нетрудоспособные родители;
  • лица на иждивении и прочие, указанные в ст. 1149 ГК РФ.

Этим людям полагается обязательная часть, она не должна быть меньше половины доли наследства, которая бы передавалась им по закону в порядке очереди.

Суд По факту процедура проходит так:

  1. Выгодополучатели узнают о продаже имущества и обращаются в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным.
  2. Суд удовлетворяет требования и аннулирует сделку, после чего покупатель имеет право получить деньги назад.

Однако есть вероятность того, что получатель скроет или потратит средства. В таком случае взыскание придётся проводить посредством обращения в Федеральную службу судебных приставов. Сотрудники откроют исполнительное производство и будут накладывать ограничительные меры на счета, имущество должника. Но если за недобросовестным продавцом ничего не числится, вернуть средства будет крайне затруднительно либо и вовсе невозможно.

Ещё один нюанс по поводу суммы, которую может вернуть приобретатель заключается в следующем. На реализацию недвижимости, которая находится во владении меньше трёх лет, нужно платить подоходный налог. Цена договора должна быть меньше одного миллиона рублей, чтобы лицо освобождалось от оплаты. Бывший владелец может предложить прописать в условиях соглашения не фактическую цену, которая передаётся на руки, а заниженную до граничного размера, когда уплачивать налог не нужно. Если покупатель пойдёт на поводу, то взыскать назад потраченные сбережения не выйдет. Возврату подлежит только та сумма, что была прописана на бумаге.

Однако это ещё не всё риски при покупке квартиры полученной в наследство. Типичной проблемой также является наличие условия в завещании. Например, наследодатель выразил волю передать имущество потомкам, но основным требованием вступления во владение является обязательство предоставить возможность другим членам семьи проживать там. Вряд ли кому-то захочется покупать дом, где могут жить чужие люди.

Как предотвратить проблемы

Для того чтобы обезопасить себя о приобретения проблемной собственности, необходимо ознакомиться с её юридической судьбой.

ЕГРНДля поверки дома нужно:

  1. Зайти на сайт Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и запросить выписку. Из документа можно узнать какие действия проводились с недвижимостью за последние годы до настоящей даты. Давность ограничивается 1998 годом. В выписке также указываются ограничения, которыми обременено имущество.
  2. Если есть возможность получить выписку из домовой книги, то лучше это сделать. В бумаге указываются лица, которые прописаны на жилой площади.
  3. О фактическом положении дел поведает разговор с соседями. Расспросить стоит о взаимоотношениях умершего с членами семьи, насколько остро стоял вопрос раздела имущества, какие претенденты были и до чего они договорились. Например, если объект унаследовала гражданская супруга притом что есть дети или внуки, вероятнее всего, спор присутствует.
  4. Также стоит проверить информацию о факте наличия отказа других преемников. В данном вопросе следует искать помощи у нотариуса.

При заключении соглашения должны присутствовать все выгодополучатели, потому что в документе должна стоять подпись всех участников. Однако некоторые лица для удобства прибегают к оформлению доверенности на одного человека.

Новому собственнику стоит совершить проверку документов на предмет круга полномочий представителя. Обратить внимание стоит и на срок годности доверенности. Документ должен иметь сведения о:

  • лице, которое передаёт полномочия;
  • представителе;
  • перечне действий, которые может совершать доверенный (должно быть указано совершать сделки по отчуждению имущества и получить вырученные средства);
  • реквизиты имущества, в отношении которого совершается представление;
  • дата и подписи сторон.

Бумага должна быть удостоверена нотариусом.

Также стоит уточнить действительно ли основной владелец умер. Ведь может ребёнок, на которого оформлена часть жилой площади решил продать её втайне ещё при жизни родителей. Подтверждение смерти находится в документах из органа записи актов гражданского состояния, свидетельстве о смерти или решении суда о признании человека умершим.

Случаи мошенничества при заключении договора

Лупа и документы К каким только схемам не прибегнут люди, чтобы получить прибыль. К сожалению, на рынке недвижимости также нередко встречаются мошенники, готовые нарушить закон ради выгодной сделки. Итак, при покупке наследственной квартиры, какие риски могут быть для покупателя?

Самый лёгкий способ — это подделка акта последней воли умершего. Человеку, который желает купить объект, необходимо каждый документ проверять через компетентные органы, в данном случае действительность бумаги сможет подтвердить нотариус.

Как подтверждение факта собственности жилой площадью злоумышленники готовы предъявить фальшивые бумаги дарения или мены.

Как же человеку определить, что его обманывают? Показать профессионалу договора, свидетельства и другие правоустанавливающие справки. Однако вряд ли здравомыслящий человек даст незнакомцу такие вещи на руки. Поэтому наилучшим способом будет договориться о встрече с продавцом, позвать юриста и попросить первого принести оригиналы всех документов. Грамотный специалист по манере общения и, прежде всего, по форме бумаг определит, мошенник это или нет. Если же владелец откажется показать оригиналы, скорее всего, он что-то скрывает.

Очень часто аферы прокручивают на объектах недвижимости, которые принадлежат:

  • пенсионерам;
  • людям, которым нужен особый уход;
  • если пожилой человек живёт вдали от близких.

К примеру, престарелому гражданину начинает помогать и жить вместе сосед, незнакомец или дальний родственник. Он втирается в доверие жертве и оформляет на себя генеральную доверенность. Сразу после смерти собственника, мошенник быстренько реализует недвижимость пока прочие родственники занимаются сбором документов или узнают о кончине близкого.

Бывает и так, что злоумышленникам удаётся так повлиять на волю бабушки или дедушки, что последние оформляют на них завещание. Для покупателя это небольшая проблема, но всё же риск обжалования завещания родственниками есть. Хотя, если документ составлен по закону, обделённые, скорее всего, проиграют дело.

В любом случае лучше лишний раз перепроверить бумаги получить консультацию специалиста, обдумать риски и проблемы, которые могут возникнуть наперёд.

Нюансы по наследству, которое было в собственности до трёх лет

Дом и ключи Итак, что же может ожидать новый владелец, если была произведена покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности:

  1. Если есть преемники, которые не вступили в наследство в течение 6 месяцев, то вполне ожидаемым будет исковое заявление со стороны последних о восстановлении срока для наследования. Стоит заметить, что суд удовлетворит требования, если сочтёт причины просрочки уважительными.
  2. Такая же реакция будет и у лиц, которым положена обязательная доля по закону, если они не вовремя узнали о своём праве или смерти наследодателя.
  3. Если продавец скроет факт того, что по завещанию один из членов семьи имеет возможность проживать в помещении.
  4. Есть вероятность того, что в отношении человека, который передал дом, ведётся исковое производство. Дело начинает касаться покупателя, если бывшего владельца лишают владения жильём.
  5. Если окажется, что нет согласия супруга и его доля не была выделена.
  6. Если акт последней воли завещателя признаётся недействительным, при этом неважно сколько времени прошло с приобретения дома.

Если хотя бы один из рисков произойдёт, ситуация как минимум пощекочет нервы новому правообладателю. Самым неприятным исходом может стать оспаривание права владения помещением.

Срок трёх лет считается наиболее рискованным потому, что, как правило, за такой промежуток времени предъявляются претензии относительно наследуемых объектов, и он является, достаточным для решения вопросов в судебном порядке.

Кроме того, именно три года устанавливаются для исковой давности, возможности вступления и отказа от наследства.

Ещё более опасным является первый год. Передача прав – это длительный процесс, который сопровождается массой формальных особенностей. Так, например, часто возникают судебные прения по разделу собственности, поиск и оформление документации, неосведомлённость о смерти наследодателя по разным причинам (к примеру, отсутствие в стране).

Несмотря на то что шанс возникновения проблемы уменьшается с количеством пройденного времени, гарантии на их отсутствие дать никто не сможет.

Какие проблемы могут возникнуть, если жильё передано по завещанию

Люди Отдельного внимания требует рассмотрение проблемных нюансов для лица, которое покупает жилое помещение, доставшееся по завещанию.

Есть категория людей, которые полагают, что если имеется завещание, то риски при приобретении имущества сведены к нулю. Тем не менее такое утверждение не всегда соответствует настоящему положению дел.

Действительно, по некоторым актам последней воли достаточно ясно и понятно распределяется наследственная масса, так как в документе прописаны родственники, доли, которые полагаются каждому, и время на конфликты и оформление правомочностей сводятся к минимуму.

Несмотря на это, не все завещания составлены грамотно. Многие акты содержат размытые формулировки, неточное указание частей преемников или предметов, которые передаются. В таком случае поводов для семейных разногласий намного больше, что для потенциального нового владельца является неприемлемым.

Итак, каким рискам подвержена сделка купли-продажи дома по завещанию:

  1. Акт последней воли может быть обжалован. Решение выносится судом по инициативе одного из недовольных потомков. Для такого вердикта необходимо доказать, что бумага оказалась недействительной.
  2. Наследодатель установил завещательный отказ. Понятие означает, что лицо, которое указано в акте, имеет возможность проживать в помещении до конца жизни. При этом смена лиц владеющих жильём никак не сказывается на праве жильца.
  3. Наследники обязательной доли. Даже если все преемники, указанные в завещании, вступили в правообладание, это ещё не гарантия того, что требования не предъявят другие родственники (нетрудоспособные родственники, иждивенцы). Конечно, повод несвоевременного обращения должен быть обоснованным.

Причины считаются достаточными для признания акта недействительным, если наследодатель:

  • Дом был официально недееспособным;
  • не осознавал суть происходящего по причине влияния алкоголя, наркотических или других, затуманивающих разум, веществ;
  • был подвержен физическому или психологическому принуждению.

Также существует риск признания получателя недостойным.

К причинам, по которым преемник лишается наследства относятся:

  • если наследник незаконным способом оказал влияние на наследодателя, его волю или других родственников, чтобы получить недвижимость;
  • если получатель не выплачивал алименты в пользу умершего.

К сожалению, покупатель практически никак не сможет предугадать такой исход.

Советы при покупке квартиры, переданной по наследству

На вопрос стоит ли покупать жильё, которое досталось в порядке наследства, однозначного ответа нет. Каждый человек решает для себя индивидуально, насколько выгодно, хлопотно и рискованно вступать в такую договорённость. Если же лицо решилось заключить договор, есть несколько советов, которым лучше следовать, чтобы свести риски до минимума. К ним относятся:

  1. Указывать в письменном соглашении реальную цену. То есть она должна равняться той сумме, которую плательщик передаст бывшему собственнику. Не соглашаться на нарушение этого правила в пользу аргумента о снижении суммы налога или освобождения от его уплаты. Надо помнить, что если что-то пойдёт не по плану, лицо может лишиться более крупной величины средств, чем размер налога.
  2. Стоит обратиться в страховую компанию и ознакомиться с вариантами страхования риска по потере недвижимости. Также уточнить случаи, при которых возмещается весь размер ущерба. И тогда, если приобретатель лишится квартиры, ему по страховке выплатят весь объём потраченных денег.
  3. Особое внимание стоит уделить проверке данных по недвижимости, цена на которую явно занижена (20-30% от рыночной стоимости). При этом продавец может ссылаться на разные обстоятельства, по типу, срочного переезда, сбора средств на лечение близких и тому подобное. Случается и такое, однако лучше проверить всё более детально.

В принципе, проверка ведомостей — это гарантия минимальных рисков при заключении любых соглашений, не только унаследованной недвижимости, поэтому на данный этап лучше потратить лишние средства и задействовать специалиста.

Подводные камни покупки недвижимости у представителя по доверенности

Новостройки и облака При приобретении объекта по доверенности риски только добавляются. Объяснить увеличение шансов быть обманутым довольно просто. Документ, который даёт полномочия третьему лицу совершать действия в отношении чужого имущества, может оказаться:

  1. Поддельным.
  2. Просроченным. Если указанная дата его действия прошла, значит срок давности истёк.
  3. Не позволяющим осуществлять реализацию имущества. В пунктах полномочий представителя чётко не прописана такая возможность, формулировка должна быть ясной и конкретной, никакие размытые или обобщённые фразы не подойдут.
  4. Отозванным. Гражданин, который выдал доверенность, вправе отменить её в одностороннем порядке, то есть, не сообщая представителю.

Желательно, чтобы встреча с настоящим владельцем всё же состоялась. Во время неё необходимо попросить удостоверение личности собственника, его паспортные данные, узнать действительно ли этот человек владеет квартирой. Информация подлежит уточнению в паспортном столе.

Следующим важным пунктом для поверки, является наличие дееспособности продавца.

Если человек не имеет гражданской дееспособности, суд признает сделку по реализации недействительной. Кроме того, риск, что вернуть деньги не получится значительно увеличивается.

О дееспособности лица, у которого покупают жильё, свидетельствует наличие водительского удостоверения или справки из медицинского учреждения.

Как вынести выгоду из приобретения унаследованного жилья

Одна и та же жилая площадь может перепродаваться множество раз. Главный козырь, которым пользуются злоумышленники, это желание людей потратить меньше денег. Поэтому цены на жилой угол у мошенников зачастую ниже рыночных. Отсутствие юридических знаний у большей массы населения также способствует росту преступности в данной сфере.

Дом в цепях Правонарушители надеются, что если объект будет переходить из одного владения в другое, конечное, по итогу будет узаконено. Так как последний, кто купил дом, уже не будет знать историю жилья, суд признает его добросовестным приобретателем.

Однако такое мнение является ошибочным. Даже несмотря на большое количество сменяющихся собственников, решением суда жилой угол будет возвращён тому, кому он принадлежит по законному праву.

Таким образом, появляется ещё один совет — обращаться за документацией в Бюро технической инвентаризации. Такое действие решит сразу несколько проблем:

  • справки дадут только реальному собственнику, поэтому можно не переживать о том, что договорённость заключается с мошенником;
  • появляются подробные ведомости о приобретаемом объекте.

Когда стороны сидят за столом переговоров, готовые подписать бумаги, торопиться не нужно. Стоит внимательно без спешки прочитать условия, мелкий шрифт, уточнить непонятные моменты и невнятные формулировки. Не нужно стесняться настаивать на изменении некоторых пунктов. Лучшим помощником на встрече будет грамотный юрист по вопросам недвижимости.

Как рассчитаться за покупку

Существует несколько видов расчёта с бывшим собственником:

  1. Передать средства лично по завершении составления соглашения. Расчёты производятся наличными, они предшествуют проведению государственной регистрации жилой площади.
  2. Передача денег в бумажном виде после государственной регистрации.
  3. Перечисление суммы посредством банковских инструментов, например, на ячейку банка.

Практика показывает, что последний метод наиболее приемлемый, так как существует подтверждение банковской структуры, что деньги были переданы. Дополнительно рекомендуется взять с получателя расписку о том, что конкретная сумма денег была перечислена в счёт уплаты сделки по покупке недвижимости. Тут же указать паспортные данные выгодополучателя.

ДомПеред совершением оплаты необходимо:

  1. Перепроверить по справке о составе семьи, есть ли в квартире люди, которых нельзя выписать не имея разрешения из специальных государственных структур.
  2. Проверить, нет ли в доме лиц, которые могут претендовать на пожизненное проживание.
  3. Уточнить наличие согласия других членов семьи, которые имеют право на часть собственности, включая супруга продавца.

Также нужно понимать, что по закону разрешено передавать жильё, взятое в ипотеку, поэтому уточнению подлежит и факт того, нет ли по нему долгов.

Порядок действий при совершении покупки

Пошаговая инструкция по тому, как купить унаследованное жильё состоит из таких пунктов:

  1. Определиться со второй стороной о месте заключения договора и времени.
  2. Согласовать способ проведения передачи денег.
  3. Оформить на бумаге соглашение.
  4. Далее, в зависимости от вида способа перечисления средств:

передать сумму на сохранение в банковскую ячейку;

найти людей, готовых стать свидетелями личной передачи денег.

  1. Обе стороны должны навестить нотариальную контору. Нотариус может отказать, если участники заявятся к специалисту не по месту нахождения имущества, поэтому надо выбрать именно местного юриста.
  2. Для оформления собственности необходимо заплатить государственную пошлину, которая составляет 0.5% от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей, согласно налогового законодательства). Также оплачиваются нотариальные услуги, стоимость которых устанавливается нотариальной палатой.
  3. Договор подписывается и удостоверяется нотариусом.
  4. Проводятся расчёты.
  5. Стороны идут в отделение Росреестра, где проводится регистрация смены собственника. Эту же операцию также может провести многофункциональный центр. Сотрудникам организации необходимо предоставить нотариально заверенное соглашение.

Что должно быть включено в содержание договорённости:

  • ведомости о технических характеристиках жилого помещения;
  • адрес, по которому оно находится;
  • цена договорённости;
  • момент, с которого соглашение обретает юридическую силу;
  • пункт о распределении трат на оформление купли-продажи;
  • ведомости о сторонах.

Сторона, которая продаёт, должна иметь при себе:

  • документ, удостоверяющий личность, паспорт;
  • свидетельство о вступлении в наследственные права;
  • справку из реестра недвижимости;
  • план этажности;
  • экспликацию.

Приобретатель берёт только паспорт.

Конечно, иногда достаточно хороших отзывов о владельцах, чтобы довериться и вступить с ними в договорные отношения. Но слепо верить нельзя, лучше несколько раз перепроверить все факты и бумаги.

Выше приведены основные рекомендации, которые стоит учитывать при приобретении унаследованного дома. Но в каждой отдельной ситуации лучше не экономить и взять юриста, который на всех этапах заключения соглашения будет подсказывать и предостерегать об опасностях.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: