Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Получить квартиру по наследству – это большая удача, несмотря на то, что сопровождается смертью близкого человека. Если для наследника жилищный вопрос не является проблемой, он вправе оставлять унаследованную недвижимость или совершить с ней любые законные сделки: продать, подарить, обменять.

Казалось бы, сделать это он может в любое время с того момента, как к нему перешло право собственности. Срок продажи квартиры имеет некоторые нюансы. О том, возможна ли продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности, описано в законодательной базе. Тем не менее возникает ряд вопросов при продаже квартиры полученной по наследству, с которыми мы сегодня постараемся разобраться.

Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?

Дом и ключи

Наиболее часто приобретатели квартиры по наследству интересуются тем, как осуществляется продажа недвижимости после вступления в наследство? Как гласит статья 111 ГК РФ, гражданин становится собственником наследуемого жилья с момента смерти наследодателя. С того момента, как открылось наследство, его получатели должны в течение полугода вступать в свои права, обратившись к нотариусу.

Несмотря на то что наследник мог не уложиться в этот срок (вовремя не принять квартиру, не стал её полноценным собственником по документам), то, что он начал проживать в этой квартире, может указывать на его фактическое принятие наследства – недвижимости.

А это значит, что его уже можно считать наследником и он обязан уплачивать коммунальные и прочие платежи за квартиру, пока длится процесс переоформление права собственности.

Что касается продажи квартиры, то наследник вправе сделать это только после получения в Росреестре свидетельства собственника – официального подтверждения вступления в свои права. Процедура оформления, как правило, занимает около 6 месяцев. Но это не означает, что по прошествии полугода новый собственник имеет абсолютное право продать жильё. Нужно также учитывать срок исковой давности, который установлен статьёй 196 ГК РФ. Согласно её положениям:

  • единый срок исковой давности – 3 года;
  • максимальный срок – 10 лет со дня нарушения права.

То есть в течение трёх лет (или в течение пяти, если квартира досталась по закону или завещанию с января 2016 года, таково изменение в законе) со дня оформления наследником права собственности, оно является оспоримым. Потому что заинтересованные лица, чьи права, по их мнению, нарушены, могут прийти в суд с иском и доказать свою правоту.

На основании вынесенного судебного решения право собственности наследника может доставаться другому, выигравшему процесс, претенденту. Если к этому времени квартира была уже продана, данная сделка также будет считаться недействительной, а покупатель – обязан возвратить жилое помещение тому лицу, доказавшему своё право в суде.

Срок исковой давности (3 или 5 лет) начинается с момента, когда гражданин, который тоже претендовал на жилую площадь, узнал или должен был узнать о том, что его право нарушено. Её срок может как продлеваться, так и сокращаться, в зависимости от конкретной ситуации.

Таким образом, при получении наследственной квартиры не следует торопиться с её продажей, как минимум в течение ближайших трёх лет (это касается и, например, дома или автомобиля). Продажа не запрещена законом, но и нежелательна, чтобы избежать дальнейших неприятных последствий.

Досрочная продажа

После вступления в наследство через сколько можно продавать жильё? Закон не запрещает осуществлять досрочную продажу недвижимости, перешедшей по наследству в течение трёх лет. Но собственник должен учитывать, что продавая квартиру раньше, чем пройдёт этот срок, он будет обязан заплатить подоходный налог в пользу государства. При совершении сделки по отчуждению после того, как прошло три года, продавец сохранит все полученные деньги, и его не будут ожидать никакие финансовые потери.

С января 2016 года было введено правило, согласно которому бывший собственник обязан уплатить налог 13% от суммы сделки при продаже недвижимости, которая находилась в его владении менее 5 лет (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ). Это положение действует только в отношении недвижимых объектов, но не тех, что отчуждаются в целях осуществления коммерческой деятельности.

Перед досрочной продажей гражданину рекомендуется убедиться в том, что на его квартиру больше нет претендентов и передача объекта в его собственность прошла без каких-либо нарушений закона. Если имеются другие наследники, лучше заранее получить от них согласие на продажу квартиры и подтверждение того, что они не имеют на неё никаких претензий.

Нотариус

Также, перед оформлением договора купли-продажи, продавцу следует проверить жилплощадь на предмет:

  • постановки на кадастровый учёт;
  • обременений;
  • залога;
  • каких-либо иных задолженностей.

В противном случае сделка рискует оказаться невыгодной.

Обходим подводные камни

Во избежание ошибок при продаже квартиры, доставшейся по наследству, следует руководствоваться определёнными правилами:

  1. Подача документов нотариусу в знак принятия наследства, так как время начинает отсчитываться с момента открытия нотариального дела на имя наследника, независимо от того, когда он получит свидетельства о наследовании и о праве собственности.
  2. Перед началом поиска покупателей квартиры тщательно проверить всю её «историю» на предмет обременений, долгов и других осложняющих сделку моментов. При наличии задолженностей сделка может сорваться.
  3. Если собственник не хочет или не имеет возможности ждать три года или пять лет, он может продать квартиру досрочно и заплатить налог, но у него есть право на получение налогового вычета.
  4. Нельзя занижать стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. При существенном отличии этой цифры от кадастровой стоимости, собственнику грозит применение штрафных санкций.

Иногда актуален вопрос, а нужно ли получить согласие супруга на продажу квартиры, полученной по наследству? Поскольку имущество, переданное гражданину по наследству, не является совместно нажитым в браке имуществом, согласие не требуется.

Подоходный налог при реализации жилплощади

Налоговая декларация

Собственник вправе самостоятельно выбирать подходящий момент для продажи жилплощади. Но не стоит забывать об обязанности уплатить подоходный налог, если продавать её раньше установленного срока, который рассчитывается и взыскивается по общим правилам налогообложения, действующим в отношении физлиц.

Какие действия необходимо совершить продавцу? Как только сделка совершилась, он должен прийти в ИФНС и заполнить налоговую декларацию по форме 3 НДФЛ (образец можно найти в интернете). Расчёт ведётся на основании статьи 220 НК РФ, в которой говорится следующее:

  1. Процент высчитывается только с той части суммы сделки, которая превышает 1000000. То есть государство экономит наследнику 130 тысяч рублей.
  2. Если продаётся квартира, полученная по наследству менее трёх лет назад, то сделка подлежит налогообложению в размере 13%. Но такое правило распространяется только на россиян (в отношении нерезидентов – 30%).

Важно выбрать наилучший момент для продажи, если необходимо, дождаться истечения установленного срока, чтобы не потерять большую часть прибыли от сделки.

Кто может не платить?

Прибыль гражданина от продажи квартиры может не облагаться налогом по нескольким причинам. Для этого потребуется выполнить два условия:

  • недвижимость, оформленная в собственность до января 2016 года, должна быть оставлена при гражданине в течение трёх лет, а для квартир, приобретённых после этого времени – в течение пяти лет;
  • при стоимости жилья менее одного миллиона рублей налог платить не придётся.

Пенсионерка Закон предусматривает и категорию граждан, имеющих льготы. Их нельзя облагать подоходным налогом. К ним относятся:

  • инвалиды детства;
  • пенсионеры;
  • инвалиды 1 и 2 группы.

Для официального освобождения лица от уплаты налога при продаже квартиры ранее, чем истечёт 3 года с момента оформления права собственности, необходимо прийти в налоговую инспекцию, написать заявление и приложить документы, подтверждающие право гражданина на льготу.

Что нужно знать

Важно понимать, что три года, с точки зрения налогового права, не равны календарному периоду, так как срок может начать отсчитываться с любого момента в году. Для освобождения от уплаты налога собственник должен непрерывно владеть квартирой на протяжении шестидесяти месяцев (или 5 лет, если с 2016 года) с того момента, когда она по документам перешла в его владение, то есть со дня открытия наследства.

Если бы квартира перешла к будущему продавцу по договору купли-продажи, то датой, с которой бы отсчитывался трёхлетний или пятилетний срок, считался бы день государственной регистрации перехода права собственности. Эту дату можно посмотреть в ЕГРН).

Стороны соглашения

По Гражданскому кодексу РФ, сторонами договора купли-продажи чего-либо являются продавец и покупатель. Эти обозначения применимы и к сделке по продаже квартиры.

Покупатель – это любое физическое или юридическое лицо, здесь закон никак не ограничивает круг потенциальных приобретателей жилплощади.

Нотариус и владельцы квартиры Продавцом может выступать только собственник квартиры. Но им также может быть и гражданин, и юрлицо. Субъект, указанный в правоустанавливающих документах на квартиру, вправе совершать с ней сделку по отчуждению.

Если жилплощадь оставлена во владение по наследству сразу нескольким лицам, у них возникает режим долевой собственности, поэтому каждое из этих лиц должно участвовать в сделке и указываться в тексте договора. Либо все владельцы могут делегировать своё право на продажу одному из собственников, который будет оформлять от их имени соглашение. Без оформления согласия всех дольщиков у нотариуса сделку совершать нельзя, иначе она может быть признана недействительной.

Если один из дольщиков хочет продать только свою долю в квартире, он может это сделать, но закон его обязывает соблюсти норму о праве преимущественного выкупа: уведомить всех сособственников о намерении продать долю, если никто из совладельцев не изъявил желание купить её, он может продать свою часть любому третьему лицу.

На практике случается и такое, что собственник квартиры – несовершеннолетний ребёнок. Так как у него ещё нет полной дееспособности, его интересы обеспечивает законный представитель, родитель или опекун, который указывается в сделке.

До 14 лет ребёнок не может сам принимать решения, это делает его законный представитель. После наступления этого возраста он вправе решать какие-то вопросы, ставить подпись на документах, но с согласия представителя в письменном виде. Также, при оформлении сделки с участием несовершеннолетнего, обязательно присутствие органов опеки и попечительства: продать квартиру можно только с их официального разрешения, подтверждающего, что это не нарушит интересы ребёнка.

На стороне продавца и покупателя могут выступать их представители по нотариальной доверенности или на основании других документов (например, решения о назначении директора в ООО).

Правовое регулирование

Документы Статья 220 НК РФ регламентирует порядок продажи квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет. А именно тому, что подоходный налог 13% от суммы, которую продавец получил от сделки, должен подлежать обязательной уплате.

Налоговая база – это сумма из договора купли-продажи, из которой вычтен 1 миллион рублей (имущественный вычет). Именно из-за этой льготы многие продавцы стараются сознательно занизить договорную цену, которая иногда может равняться 1 миллиону, а всю остальную сумму покупатель передаёт продавцу «на руки», что документально никак не подтверждается.

Такое уклонение от налога – серьёзное нарушение закона и карается штрафом и доначислением налога. Уклонение от налога в особо крупных размерах становится основанием для привлечения к уголовной ответственности.

Чтобы избежать занижения реальной стоимости квартиры, налоговые предпринимают свои меры. Если размер стоимости, указанный в договоре, больше кадастровой цены на квартиру, то налог рассчитывается от неё, поскольку она меньше. А если договорная сумма меньше кадастровой на 70%, то налоговая база равна кадастровой стоимости, умноженной на 70%.

Необходимые документы

Для проведения сделки сторонам потребуются следующие официальные бумаги:

  • паспорт продавца;
  • правоустанавливающие документы на жилую площадь;
  • выписка из домовой книги о составе зарегистрированных в квартире лиц;
  • согласие совладельцев (при их наличии);
  • техдокументация, подтверждающая отсутствие незаконной перепланировки;
  • выписка из ЕГРН, в которой отражён факт наличия или отсутствия обременений на недвижимом объекте.

Документы Далее, после совершения сделки, продавец должен знать, что от него потребуется при визите в ИНФС. Необходимо сразу подавать в инспекцию все важные документы. Это:

  • заполненный бланк декларации 3-НДФЛ;
  • паспорт налогоплательщика;
  • документ на право собственности в отношении проданной квартиры (выписка из ЕГРН);
  • договор купли-продажи квартиры;
  • акт о приёме-передаче жилплощади;
  • бумага, подтверждающая факт получения оплаты (граждане могут указать в акте приёма-передачи фразу «денежные средства получены в полном объёме» и этого будет достаточно, а юридическим лицам и ИП нужно представить чеки и квитанции).

Налог подлежит уплате не позже, чем 15 июля в том году, который идёт после отчётного. При выпадении крайнего дня на выходной или праздник срок переносится на первый рабочий день.

Примеры из практики

Ответы на актуальные практические вопросы по уплате налога за квартиру приведены ниже:

  1. Как правильно посчитать сумму налога? Гражданин К. продал полученное по наследству от родственника поместье за 1650 000 рублей. Он должен будет уплатить налог в сумме 84500 рублей: 1650 000 (выручено со сделки) — 1 000 000 (вычет) = 650 000 х 13 %= 84 500 рублей. Если бы стоимость дома составляла 900 000 рублей, то сумма налога была бы равна нулю и декларирование не потребовалось бы.
  2. Как предоставляется налоговый вычет нескольким собственникам, продающим квартиру? Вычет в размере 1 миллион рублей предоставляется на стоимость всей квартиры, то есть каждый его получает только в сумме, согласно доли (к примеру, если два совладельца, то каждый из них получит по вычету 500000 рублей).
  3. Что делать наследнику, которому по завещанию отписывалась часть квартиры, в праве собственности, на которую у него уже была доля? В этом случае начальной датой владения будет считаться день, когда он приобрёл часть жилплощади до унаследования, даже если по наследству ему перешла ещё одна доля, в дополнение к уже имеющейся. Если он владел 3/4 жилплощади с 2007 года, а по наследству, в 2010 году, ему была передана ещё 1/4, и он сразу продал всю квартиру, платить налог ему не нужно, поскольку полный срок владения составляет 3 года.

Теперь имеется подробный ответ на вопрос, через сколько лет можно продать квартиру после вступления в наследство. Для экономии денежных средств собственнику квартиры рекомендуется совершать любые сделки по её отчуждению только через три или пять лет (в зависимости от года завладения) с момента приобретения права. Очевидно, что мошенничество в целях уменьшения договорной цены приведёт к наказанию, без снятия обязанности по уплате налога.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: